Ir gyventi, ir dirbti vilniečiai norėtų arčiau geriausiai išvystytos ir greičiausiai pasiekiamos plataus spektro paslaugų įvairovės, kokybiškiausios infrastruktūros, kur nuolat verda gyvenimas, vyksta pagrindiniai kultūriniai renginiai. Šiuos poreikius išryškinusios šviežiausios nekilnojamojo turto tendencijos dominuos ir 2020-aisiais, tad besivaržantiems dėl geriausių specialistų darbdaviams pasirinkimo gairės jau nupieštos.
Jos apibrėžia biurą centre arba netoli jo, moderniame ir technologiškai pažangiame pastate su kūrybiškai suplanuotomis vidaus erdvėmis. Neatsiejamu kriterijumi išliks populiarių maitinimo vietų aplink darbo vietą gausa, per keletą minučių pasiekiami sporto klubai, barai, kitos laisvalaikio ir pramogų vietos bei įvairios paslaugos.
Kokybiškus projektus rinka sugeria nedelsdama
Patys darbdaviai pripažįsta, kad įkurdinti jauną specialistą ne miesto centre ar aplink jį, kur viskas pasiekiama ranka, o po darbo vyksta aktyvi socializacija, tampa vis didesniu iššūkiu. Panaši tendencija iš tiesų apima vis platesnio amžiaus darbuotojų grupes, nes gyventi ir dirbti centre nori vis daugiau tiek jaunų šeimų, tiek ir vyresnių, jau vaikus paauginusiųjų, kurios neretai grįžta iš priemiesčių.
Visas naujai pasiūlytas, kokybiškas ir geroje sostinės lokacijoje įkurtas biurų patalpas rinka šiemet greitai sugėrė, o Vilniuje vien per pirmuosius tris ketvirčius buvo įsisavinta tiek pat naujai pasiūlyto ploto, kiek per visus 2018 metus. Šiemet viename iš daugiausiai erdvės rinkai pateikusiame 15.000 kv. m. nuomojamo ploto antrajame verslo centro „Park Town“ pastate jau atidarymo dieną visuose aukštuose šurmuliavo naujakuriai, o kitąmet baigiamas 14.900 kv. m. A klasės biurų erdvių kvartalas „Paupyje“ taip pat sparčiai artėja užsipildymo nuomininkais pabaigos link.
Nepaisant didelės paklausos, nuomininkai taip pat tampa reiklesni – iš plėtotojų ar pastatų savininkų viliasi puikios pastato kokybės bei lokacijos, lankstesnių nuomos sutarčių sąlygų, įvairių papildomų paslaugų, lengvai transformuojamų erdvių. Darbdavių norą kelti biuro kokybės kartelę liudija ir statistika: 2019 m. pirmųjų trijų ketvirčių sandorių duomenys rodo, kad 32,8 proc. biurą keičiančių nuomininkų kitoms patalpoms rinkosi aukštesnės klasės erdves, o visi likę – išsaugojo esamo lygio.
Tad nenuostabu, kad trečiąjį šių metų ketvirtį bendrovė „Ober-Haus“ skaičiavo, kad A klasės biurų neužimtumas sudarė vos 1,9 proc., o B+ klasės – 3,5 proc. Tokiais skaičiais Europoje be mūsų pasižymi tik Vokietijos didmiesčiai: Berlynas, Kelnas, Miunchenas. Suprantama, šiems miestams neprilygstame pasiūlos kiekiu.
Paklausą toliau augins trys priežastys
Kokybiškų, gerose lokacijose įrengtų darbo erdvių paklausą toliau kelia globalių įmonių plėtra, jų tarpusavio konkurencija dėl specialistų ir startuolių ekosistemos augimas – šios tendencijos fiksuojamos jau keletą metų ir, tikėtina, taip pat išliks pagrindiniu paklausos varikliu 2020-aisiais. Beveik kas savaitę galime perskaityti po žinią apie naują įmonę, gavusią Lietuvos banko elektroninių pinigų licenciją, arba interviu su Vilniuje besikuriančių naujų technologijų ar klientų aptarnavimo bendrovių vadovais.
Turime Europos kontekste pažangią reguliacinę aplinką, draugišką infrastruktūrą bei greitai besivystančią finansinių technologijų startuolių ekosistemą, tad pritraukiame daugybę modernių bendrovių, darbinančių tūkstantmečio ir jau vėlesnės kartos darbuotojus, keliančius biurams specifinių reikalavimų kartelę. Kitais metais išlieka reali užsitęsusio „Brexit“ galimybė, kuris iš dalies ir lemia daugybės „fintech“ įmonių paieškas, kurioje šalyje iš naujo „sugrįžti“ į Europos Sąjungą.
Lietuva ir konkrečiai Vilnius tokių bendrovių prisiviliojimui deda daug pastangų, tad turime visas aplinkybes šiems procesams tęstis ir kitąmet, taip išsaugant ir šiųmetes naujų biurų plėtros tendencijas.
Tikėtina, kad kiek sudėtingesnė situacija lauks kitame taške – netrukus bus pastatyta itin daug naujų B+ klasės verslo centrų, pakankamai nutolusių nuo miesto centrinės dalies. Juos užpildyti vystytojams gali tapti galvosūkiu ne tik dėl itin išaugsiančios tokių produktų konkurencijos, bet ir dėl jau minėtos darbdavių tendencijos gręžtis į centrą. Todėl nuo miesto širdies nutolusiuose pastatuose ateinančiais metais galima tikėtis užimtumo rodiklių kritimo, galbūt netgi nežymios kainų korekcijos žemyn.
Noras būti įvykių sūkuryje atsispindi ir bendradarbystės erdvių plėtroje – didžioji dalis jų savo paslaugas siūlo centrinėje miesto dalyje. Bendradarbystės erdvių plėtotojai pastebi, kad ribotos parkavimo galimybės tampa vis mažesne problema dėl augančios ir patogesnės alternatyvių transporto priemonių (dviračių, paspirtukų, automobilių dalijimosi paslaugų) integracijos.
Vilniuje bendradarbystės erdvės kol kas sudaro pusketvirto procento bendroje biurų pasiūloje, kai itin išsivysčiusiuose miestuose jis siekia 5 proc. Tačiau įvairių NT bendrovių tyrimai rodo, kad per pastaruosius ketverius metus Europoje bendradarbystės erdvių skaičius išaugo daugiau nei 200 proc. ir šis tempas nelėtėja. Tad nėra abejonių, kad panaši tendencija artimiausiais metais atsispindės ir Lietuvos sostinėje.
Palankūs ženklai prieš iššūkius
Nors aukščiau išvardintos tendencijos komercinės paskirties NT projektams rodo palankius ženklus, daugiausiai klaustukų plėtotojams kelia finansavimo tema: augantys paskolų kaštai bei mažėjančios skolinimosi galimybės. Kiti svarbūs iššūkiai – sparčiai didėjančios statybos kainos, jau ribas pasiekę šios rinkos ištekliai ir sklypų kainų augimas. Tikėtina, kad šie aspektai kitąmet koreguos tiek galutines projektų kainas, tiek ir vystytojų maržas. Neabejotiną poveikį rinkai turės ir užstrigęs bendrojo miesto plano patvirtinimas.
Tačiau, nepaisant iššūkių, 2020-ais metais Vilniuje planuojama užbaigti biurų projektų, kuriuose bus įrengta net apie 120 tūkst. kv. m. naudingo ploto – dvigubai daugiau nei šiemet (64,1 tūkst. kv. m.). Pagrindinis skirtumas – jeigu šiemet duris atvėrė vien A klasės verslo centrai, kitąmet net 56 proc. naujų biurų sudarys B+ klasės patalpos.
Rinkos veržlumą geriausiai iliustruoja tai, kad net 45 proc. naujų biurų Vilniuje yra pastatyti per paskutinius penkerius metus, o 57 proc. šiuo metu sostinėje esančių darbo erdvių įsikūrę iki 10 metų senumo pastatuose, rodo „Newsec“ duomenys. Vis dėlto lyginant vienam gyventojui tenkančių biurų kvadratinių metrų skaičių mes vis dar smarkiai atsiliekame nuo Skandinavijos sostinių – pavyzdžiui Stokholmas ir Oslas mus lenkia net dešimt kartų. Tad erdvės plėtrai dar turi visi rinkos žaidėjai.
Komentaro autorius Linas Savickas yra vienos didžiausių Lietuvoje erdves gyvenimui, poilsiui ir verslui kuriančios bendrovės „Darnu Group“ turto valdymo direktorius.
